Mitől emelkedik egyik évről másikra az irodabérleti díj és a rezsi? Miért vannak hőmérsékleti kifogások az irodában? Ehhez hasonló bérlői kérdésekből, problémákból állított össze útmutatót a magyar irodapiac egyik meghatározó ingatlanbefektetője, a CA Immo. Összeállításuk segítség minden irodabérlőnek: így tisztába kerülhet azzal, milyen válaszokat és hozzáállást várhat el a bérbeadójától.

A budapesti irodapiac 7 százalékát (200 ezer négyzetmétert) portfoliójában tudó CA Immo tapasztalata szerint a leggyakoribb kérdések a bérlők és a bérbeadó közötti pénzügyekben és a műszaki témákban merülnek fel. Lássuk a tipikus problémákat és a megoldásukat.

Pénzügyi kérdések

Miért emelkednek az üzemeltetési költségek?

A költségek növekedése a beszállítók, szolgáltatók, felhasznált anyagok költségeinek emelkedéséből fakad. Az üzemeltetés minősége és az ingatlanok első osztályú állagának megóvása mellett a CA Immo törekszik ezek kontrolljára és racionalizálására, annak érdekében, hogy az üzemeltetési költséget ne kelljen megemelni vagy legfeljebb csak kis mértékben. Mivel nyitott könyv elve alapján működik az üzemeltetési költségek allokálása, igény esetén minden bérlő lehetőséget kap a számlák vizsgálatára. Ilyenkor személyesen találkoznak a felek és próbálják tisztázni a díjak felmerülésének, emelkedésének okait.

Hogyan indexálják a bérleti díjakat, miért változik évről-évre?

A bérleti díjak éves kiigazítása jellemzően az Eurostat fogyasztói árindex változására vonatkozó adatain alapszik, a kalkuláció módja pedig a szerződés szerint adott, melyet célszerű a feleknek előzetesen, közösen rögzíteni.

A bérlő szeretne egyedi megbontású vagy formátumú számlát kapni.

A számlát a szerződött bérlő nevére állítják ki, viszont előfordulhat, hogy más is használja a bérleményt a CA IMMO-val szerződött partnerrel együtt, például albérleti konstrukcióban. Ebben az esetben a bérbeadó nem számláz közvetlenül az albérlőnek, ez utóbbival a bérlő számol el.

Műszaki kérdések

Hogyan juthatnak be a vendégek az épületbe?

Biztonsági okokból a bérlőkhöz érkező vendégeket az előírásoknak megfelelően kontrollálják, ugyanis az ingatlan adottságainak megfelelően a látogatók érkeztetése során az üzemeltető a lehető legnagyobb mértékben szeretné alkalmazni a biztonsági házirendet. Erre az épületek sajátosságaiból adódóan nem egyformán van lehetőség, így a belépéskori regisztráció vagy a vendégek személyes fogadása a recepción közös érdek, ezért az üzemeltető minden esetben felhívja rá a bérlők figyelmét. Mivel a CA Immo épületeinek zömében a vendégek számára kijelölt parkolóhelyek is rendelkezésre állnak, ezért hasonlóan fontos a garázsrend betartása, a parkolóhelyek kiosztásának figyelembe vétele, mindez az együttélés szabályainak megfelelően és mások jogainak tiszteletben tartásával.

Hőmérsékleti kifogások az irodában.

Minden embernek más a hőérzete, így az elfogadható hőmérséklet megállapítása és beállítása az egyik legnehezebb feladat. Különösen jellemző ez évszakváltáskor, amikor például a tavaszi napsütés az irodában az ablakon átszűrődve már meleget hoz, azonban a külső hőmérséklet még nem indokolja a teljes kapacitású hűtést. Ezeket a helyzeteket egyedileg kezelve, a gépészeti teljesítményt szakaszolva lehet megoldani. Ám a hőérzet kérdésén így sem segíthet az irodaház üzemeltetője. Ebben az esetben a bérlőnek kell kompromisszumos megoldást találnia: (pl átültetés vagy átbútorozás). Mindemellett a belső hőmérsékletet bizonyos szinten túl a külső hőmérséklet is befolyásolja.

 Hogyan és mikor költözhet ki a bérlő?

Bútor-és berendezés szállítása során az épület könnyen sérülhet, ezért nagyobb költözés előtt a CA Immo szakértői a bérlővel együtt bejárják a helyszínt. Ilyenkor tisztázzák, mikor lehet használni a közlekedő utakat, hogyan védjék meg a liftet. Előfordulhat, hogy ez adott esetben többletterhet jelent, azonban a hosszú távú kifogástalan megjelenés érdekében ezt elvárja az üzemeltető.

Mikor végezhet átalakítást a bérlő?

A bérlő munkavégzését csak a bérbeadó hagyhatja jóvá, tekintettel az ingatlan rendszereinek, garanciális kötelezettségeknek összefüggéseire és bonyolultságára. Bérbeadóként pedig figyelembe kell venni azt, hogy mikor végezhető tartósan, folyamatosan zajos tevékenység, mi jár a legkevesebb kellemetlenséggel. Jellemzően reggel és este nyílik erre lehetőség.

 „Nagyon fontos, hogy a bérlő bármilyen, akár a legapróbb problémával áll elő, arra gyorsan és szakszerűen kapjon választ” – fűzi hozzá Gulyás Ede, a CA Immo magyarországi ügyvezető igazgatója. „Ez akkor is elvárható, ha a panasz nem jogos és a válasz elutasító. Ez a bérbeadó érdeke is, mert a telített piacon a potenciális bérlő hamar továbbállhat.”- hangsúlyozta Gulyás Ede.